[合纵酒店顾问]：重新定义融资：中国酒店资产证券化典型案例分析 -尊龙凯时人生就博

重新定义融资：中国酒店资产证券化典型案例分析 reits扩容助推发展，典型案例解析带你揭开中国酒店资产证券化的面纱 随着证监会在2023年3月24日宣布将消费基础设施纳入reits试点，中国公募reits市场迎来了一次重要的扩容。这也为酒店资产证券化提供了新的机遇和动力。本文将对中国酒店资产证券化的概况进行介绍，并分析其中的典型案例，以探讨这一领域的发展现状和趋势。 随着证监会试点reits市场的不断推进，中国酒店资产证券化市场迎来了更多的发展机遇。（图片来源：摄图网） 一、中国酒店资产证券化概况 根据公开资料统计，我国已发行的酒店类资产证券化产品达五十多单，目前仍在存续期的共计45单，发行规模合计64233亿元，其中包括2单资产支持票据。发行概况见下表： 产品名称 发行 发行规模 标的资产 产品 年份 亿元 分类 海通新静安集团上海宏安瑞士大酒店资产支持专项计划 2023 1281 上海宏安瑞士大酒店 cmbs 中金安徽高速地产安徽高速开元国际大酒店及安徽高速徽风皖韵酒店资产支持专项计划 2023 951 安徽高速开元国际大酒店、安徽高速徽风皖韵酒店 海通国君中能建城市发展公司海南嘉佩乐酒店（海南自贸区）资产支持专项计划 2023 2101 海南土福湾嘉佩乐度假酒店 2023金融街威斯汀酒店资产支持专项计划 2023 3001 北京金融街威斯汀大酒店、北京金融街行政公寓 财通浙旅投望湖浙宾资产支持专项计划 2023 1220 杭州望湖宾馆、浙江宾馆 宁波城投中金甬兴宁波象山海景皇冠假日酒店资产支持专项计划 2023 681 宁波象山海景皇冠假日酒店 甬证资管宁波钱湖酒店资产支持专项计划 2023 281 宁波钱湖酒店 富安达鲁商酒店资产支持专项计划 2022 368 临沂鲁商铂尔曼大酒店、临沂鲁商知春湖温泉酒店 2022金融街丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划 2022 1051 北京金融街丽思卡尔顿酒店 国君杭州黄龙饭店绿色资产支持专项计划（碳中和） 2022 1671 杭州黄龙饭店 长城杭州西溪投资资产支持专项计划 2022 651 杭州西溪悦榕庄、杭州西溪悦椿度假酒店、杭州西溪天堂丽呈西轩酒店 兴证资管保利置业保利凯悦假日酒店资产支持专项计划 2022 1046 武汉保利大酒店、上海嘉定凯悦酒店、佛山顺德保利假日酒店 国君资管太湖新城君来世尊酒店资产支持专项计划（长三角一体化） 2022 510 无锡君来世尊酒店 光大红塔扬州迎宾馆资产支持专项计划 2022 570 扬州迎宾馆 华西证券中铁置业青岛中心资产支持专项计划 2022 1126 青岛威斯汀酒店 华金华发瑞吉酒店资产支持专项计划 2021 1200 珠海瑞吉酒店 金茂华福金茂酒店鑫选1号资产支持专项计划 2021 1381 上海崇明金茂凯悦酒店、丽江金茂酒店凯悦臻选、丽江金茂璞修雪山酒店 中金卓越四季酒店资产支持专 2021 1790 深圳四季酒店 项计划深圳东华假日酒店资产支持专项计划 2021 500 深圳东华假日酒店 国金北控雁栖湖会展中心资产支持专项计划 2021 1801 北京雁栖湖国际会展中心酒店 华兴证券运达喜来登酒店资产支持专项计划 2021 950 长沙运达喜来登酒店 鲁能中金北京美丽汇宜宾皇冠假日酒店资产支持专项计划 2021 653 宜宾鲁能皇冠假日酒店 中金融创合肥融创酒店资产支持专项计划 2021 1401 合肥融创酒店群（万达文华、万达嘉华、铂尔曼、诺富特、美居） 中金武汉世茂希尔顿酒店众志抗疫资产支持专项计划 2020 840 武汉世茂希尔顿酒店 鲁能集团中金公司上海艾迪逊酒店资产支持专项计划 2020 1384 上海艾迪逊酒店 碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划 2020 500 惠州碧桂园十里银滩酒店 鲁能集团长城证券三亚山海天jw万豪酒店及傲途格精选酒店资产支持专项计划 2020 3030 三亚山海天jw万豪酒店、三亚山海天大酒店傲途格精选 华泰佳越仁恒皇冠假日酒店资产支持专项计划 2020 1750 三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店 中信建投京基瑞吉酒店资产支持专项计划 2020 3158 深圳瑞吉酒店 中信信托南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划 2020 710 南京世茂滨江希尔顿酒店 信达三亚天域酒店资产支持专项计划 2019 2000 三亚亚龙湾天域度假酒店 平安不动产招创京基集团酒店资产支持专项计划 2019 3220 深圳大梅沙京基喜来登度假酒店（现深圳大梅沙京基洲际度假酒店）、深圳大梅沙京基海湾大酒店 民族国联扬州虹桥坊酒店资产支持专项计划 2019 565 扬州虹桥坊温泉酒店 平安汇通星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划 2019 2211 深圳星河丽思卡尔顿酒店 中金平安绿城酒店资产支持专项计划 2019 1592 青岛李沧绿城喜来登酒店、舟山朱家尖绿城威斯汀度假酒店、沈阳新都绿城喜来登酒店 平安汇通利园酒店资产支持专项计划 2019 690 上海利园国际大酒店 天风北辰长沙洲际酒店资产支 2018 1050 长沙北辰洲际酒店 持专项计划天风渔阳饭店资产支持专项计划 2018 1600 北京渔阳饭店 2020金融街威斯汀酒店资产支持专项计划（续发） 2021 3030 北京金融街威斯汀大酒店 湘财平安卓越四季酒店资产支持专项计划 2018 1762 深圳四季酒店 北京市海淀区国有资产投资集团有限公司2023年度第一期稻香湖定向资产支持票据 2023 850 北京稻香湖景酒店 cmbn 阳光城集团股份有限公司2020年度第一期资产支持票据 2020 600 太原洲际酒店 中国绿发中金公司上海鲁能jw万豪侯爵酒店资产支持专项计划（碳中和） 2021 4500 上海鲁能jw万豪侯爵酒店 类 reits 光大天风光控安石绿城尊蓝酒店资产支持专项计划 2020 948 杭州绿城尊蓝钱江豪华精选酒店 华能信托世茂酒店物业权益型房托资产支持专项计划 2020 650 世茂旗下五星级酒店 元达信云南世博花园酒店资产支持专项计划 2019 400 云南世博花园酒店 恒泰浩睿彩云之南酒店资产支持专项计划 2015 5800 北京新云南皇冠假日酒店、西双版纳避寒皇冠假日度假酒店（现西双版纳洲际度假酒店） 中信金石碧桂园凤凰酒店资产支持专项计划 2017 3510 14处碧桂园凤凰酒店物业打包 博时资本世茂酒店信托受益权资产支持专项计划 2016 2690 世茂旗下多家五星级酒店打包 其他收 益权 注：产品已清算。 资料来源uhc合纵酒店顾问整理 不动产资产证券化产品中，底层资产由多种物业组成的混合类产品数量占了将近一半。其中常见的混合形式包括商业办公、商业酒店、商业办公酒店等。据不完全统计，目前我国已发行的混合类产品中包含酒店物业的项目概况见下表： 产品名称 发行年份 发行规模亿元 标的资产 产品分类 西部证券陕城投集团人民大厦资产支持专项计划 2023 650 人民大厦a（西安索菲特酒店）、b楼及餐饮会议中心等 cmbs 金茂申万上海金茂大厦鑫悦绿色 2023 3000 酒店（上海金茂君悦大酒店）商 资产支持专项计划碳中和 业 国泰君安中信建投南海产业一期资产支持专项计划 2023 941 办公酒店（佛山千灯湖酒店） 国信证券深业上城智慧城市运营资产支持专项计划 2022 3200 深业上城，商业公寓酒店（深圳文华东方酒店） 申万宏源融创昆明文旅城资产支持专项计划 2021 2300 昆明融创施柏阁酒店（原嘉华酒店）融创乐园等 国金西安阳光天地二期资产支持专项计划 2021 850 商业酒店（西安阳光城希尔顿花园酒店） 中信建投元联中联恒泰商置资产支持专项计划 2021 1501 酒店（苏州w酒店）公寓 华西证券华宇集团商业物业资产支持专项计划 2021 1272 商业酒店（重庆华宇温德姆至尊豪廷大酒店） 中金钱投杭州国际会议中心资产支持专项计划 2020 2001 杭州国际会议中心综合体，办公酒店（杭州洲际酒店） 申万中泰保利置业北京保利大厦资产支持专项计划 2020 2000 酒店北京保利大厦酒店办公 德邦海通复星旅文三亚亚特兰蒂斯资产支持专项计划 2020 7001 酒店（三亚亚特兰蒂斯酒店）商业 鲁能集团中金公司济南领秀城商业综合体资产支持专项计划 2019 4000 济南领秀城商业综合体，商业办公酒店（济南鲁能希尔顿酒店及公寓） 海通华泰金光上海白玉兰广场资产支持专项计划 2019 13800 上海白玉兰广场综合体，商业办公酒店（上海外滩w酒店） 东亚前海宝龙地产商业一号资产支持专项计划 2019 900 商业酒店（重庆宝龙艺悦精选酒店） 华西证券合景泰富商业物业第一期资产支持专项计划 2019 1900 商业酒店（杭州木莲庄酒店、广州木莲庄酒店） 北京银泰中心资产支持专项计划 2016 7500 酒店（北京柏悦酒店）办公商业 广发恒进正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划 2018 7301 商业酒店（广州正佳广场万豪酒店） 开源云城投置业成都银泰中心资产支持专项计划 2017 3500 商业酒店（成都华尔道夫酒店） 郑州滨河置业有限公司2021年度第一期资产支持票据 2021 1420 中建创业大厦，商业办公酒店（郑州滨河假日酒店） cmbn 北京首都开发股份有限公司2020年度第一期资产支持票据 2020 3010 多种业态的8处物业（三亚天鸿度假村酒店） 广州周大福金融中心2020年度第一期定向资产支持票据 2020 10000 广州周大福金融中心，办公商业酒店公寓（广州瑰丽酒店、瑰丽府邸） 北京北大科技园建设开发有限公司2018年第一期资产支持票据 2018 1791 办公酒店（北大博雅国际酒店） 南京金鹰天地2017年度第一期资产支持票据 2017 2000 南京金鹰天地广场综合体，商业办公酒店（南京金鹰珠江壹号国际酒店） 上海世茂国际广场有限责任公司2017年度第一期资产支持票据 2017 6500 商业酒店（上海世茂皇家艾美酒店） 兴瀚资管迈科商业中心综合体资产支持专项计划 2019 3300 办公商业酒店（西安君悦酒店） 类 reits 鲁能集团英大证券济南贵和商业物业资产支持专项计划 2019 1489 商业酒店（济南鲁能贵和洲际酒店） 恒泰弘泽广州海航双塔资产支持专项计划 2017 2700 办公酒店（广州海航威斯汀酒店） 注：产品已清算。 资料来源uhc合纵酒店顾问整理 二、云南城投集团酒店类reits项目 “恒泰浩睿彩云之南酒店资产支持专项计划”是国内首单以酒店物业为标的资产的类reits项目，于2015年12月23日完成发行。项目融资规模总计58亿元，是国内2015年前所有企业资产证券化产品中发行规模最大的一单。 交易要素： 要素 概况 原始权益人 云南省城市建设投资集团有限公司（云南城投集团） 计划管理人销售机构 恒泰证券股份有限公司 基金管理人 北京恒泰弘泽投资有限公司 担保人优先收购权人 云南省城市建设投资集团有限公司（云南城投集团） 目标资产 北京云南大厦酒店有限公司持有的北京酒店物业、云南城投版纳投资开发有限公司持有的版纳酒店物业 基础资产 云南城投集团直接持有的私募基金全部基金份额 产品规模与评级 总规模58亿元，分为：优先a类证券：评级aaa级，规模77亿元，占比1328优先b类证券：评级aa级，规模493亿元，占比85优先c类证券：评级aa级，规模1亿元，占比172 产品期限 优先a类证券：18年，每3年末附票面利率调整权和投资者回售权优先b类、优先c类证券：9年，每3年末附票面利率调整权和投资者回售权 发行利率 优先a类证券：固定收益，发行利率449年 优先b类证券：固定收益，发行利率639年优先c类证券：固定收益，发行利率799年 还本付息方式 优先a类证券：过手还本，每年还本付息优先b类、优先c类证券：每年付息，到期一次性还本 信用增级方式 目标资产抵押、目标资产运营收入超额覆盖、证券结构化分层、云南城投集