[世邦魏理仕]：2025年第一季度北京房地产市场回顾2025 -尊龙凯时人生就博
ai智能总结2025年第季度，北京办公楼市场迎来位于奥体区域的新项交付，新增办公积达31万平，项 凭借区位优势，市前已有近两成积被预租。 春节过后，市场情绪有所回暖，问询量与带看量逐步攀升。本季度全市新租交易总积超过2023年和2024年同期平。搬迁依旧是新租活动的主要构成部分，占新租交易总积的近成。在头部tmt企业的带动下，扩租需求数量和积占均出现回升。从业维度分析，tmt业的智能、数据和平台互联等赛道持续发，占据新租需求位，季内录得多笔万平以上的扩租及整合升级的搬迁交易。融业的基和保险类租户呈现积扩租现象。专业服务业的新租需求位列第三，内资律所、咨询类租户搬迁或扩租需求逐步释放。房地产板块的新租需求上升第四位。 季内全市净吸纳量达到110万平，环增16，主要源于中关村、望京两科技中，以及丽泽等新兴市场。反观东部的传统区域，如cbd、燕莎、王府井和东环，受融和tmt业整合、换租、腾退等因素影响，净吸纳量均为负值。市场整体空置率环下降06个百分点204。多个成熟商圈空置率仍位于历史位，且整体市场尚未释放强劲的扩增需求动能，导致以价换量的市场态势持续蔓延。本季度全市平均租价同样本环下降29每每平2492元。与邻区之间壁垒减弱的市场（如融街、王府井），或者同区内竞争激烈的市场（如cbd、望京），租跌幅居前。此外，此前更有韧性的超甲级市场延续近年的深度调整，季内租降幅仍于全市平均平。 2025年第季度，北京零售物业市场新增商业项交付。现有存量持续转型升级，积极调整身商业模式迎合消费市场变化，如世纪源收回原百货租赁区域，将启动改造；此外，蓝岛百货、侨福芳草地等核区域项也相继启动硬件升级和业态调整。 北京12社销总额同微降01，其中餐饮收下降41，商品零售增03，较去年全年数字均有改善，但仍低于去年同期平，消费回暖仍不明朗。反映在拓店需求上，本季度餐饮新增店铺占49，较上季度有幅回落，主要原因为中端餐饮业态扩张步伐略有放缓，吃快餐（如滨寿司、）、烘焙甜品（如伦敦烘焙镇、宿咕）及茶饮果汁类（如本就茶饮、爷爷不泡茶）消费仍旧占据主流，并保持稳定的拓店速度。零售，奢侈品类调整线下布局，关闭低效店，季内在cbd、王府井等核商圈均录得闭店。运动户外品牌（如胡丁尼、布鲁克斯）在全城多点开花，带动服饰鞋包新开店铺数量占环幅提升31。珠宝饰类开铺亦持续活跃，美容、保健类等活服务类热度有所减弱。核商圈品牌更迭更加活跃、业主为品牌提供更多优质的铺位选择，新开店铺核商圈占全市环幅提升。与此同时，个别对消费格局的转变未能及时调整身运营策略的牌项持续流失品牌客户，导致季内净吸纳量录得负值，空置率环上涨01个百分点74。 当下消费者对于必选消费的谨慎以及承租能品牌的观望，致使全市购物中层平均租持续幅下，季末同样本环下跌04每天每平313元，其中中关村、燕莎、cbd等商圈领降。 部分项临同质化竞争、出租率或客流下等压，业主调整品牌组合及业态布局更趋紧迫，进步下调租预期。 2025年第季度，北京平坊交付个仓储物流项，带来67万平新增供应。以供应链及合同物流企业为代表的第三物流占季末总新租积的60，纯电商及制造业需求有幅回升，带动季内净吸纳量在历经连续四个季度的负值后次回正录得26万平。市场新租需求有所回暖，季内录得数个来电商或制造业超过万平的积扩增，但租户整合、缩减、降级活动也在同步出现。在租户降本增效策略的导向下，项间表现逐步分化，核区位、楼龄较新且率先增加租灵活性的项更受欢迎，反之则有较的客户流失险。全市空置率环上涨06个百分点250，空置积主要来顺义空港和平坊。 季末全市平均租达每每平484元，同样本环跌幅阔39。平坊、顺义其他两个空置率最的核市场领跌，并成为季内净吸纳量最的两个市场。在存量市场流动刺激下，通州、顺义空港、亦庄经开区等核市场的租持续松动，本季度加速下调。 廊坊连续第个季度新增供应市，市场持续进存量去化。低价市场持续引流，由近京市场固安领跑，安次、永清、安次新区亦有表现。季内净吸纳量再破历史新录得399万平，新租需求以第三物流为主、批发零售为辅分别录得新租占57及21。季末全市空置率加速低，环下滑84个百分点2021年中进供应潮以来的最低平。 天津本季度于武清及蓟州有新增项交付，带来共计10万平的新增供应。不同于过去连续三个季度25万平左右的优异去化表现，本季春节短租退潮过后净吸纳量幅回落53万平。需求来源以第三物流及制造业为主分别录得52及30的新租成交积占。武清及宁河市场表现最佳。全市空置率维稳于284。 2025年第季度，北京商务园区市场迎来新增供应峰，录得五个新项共计体量482万平交付使，其中三个为具有“研发、中试、产”体化功能的新型制造园区，吸引了众多有成果转化需求的企业驻，且多为万平以上整栋租赁需求，市后即有共188万平积去化，成为本季度整体净吸纳量的贡献主。此外，定向为医药及命科学产业设计的专项园区占总新增积的86，创该板块单季新增供应量历史纪录。 从全市新租需求业分布来看，医药健康和以芯为主的业品制造业在新型产制造园区放量时积极释放研发及产的需求，成为本季度新租引擎，需求占超85；tmt需求主要来智能、数据等板块，且多为搬迁类活动。全市净吸纳量录得163万平，剔除新项，存量物业去化依旧缓慢，叠加互联、电商相关tmt和医药健康研发类企业继续出现积腾退，推升全市空置率环上涨14个百分点251。 本季度全市平均租报价同样本环下降28每每平1438元，创历史最单季跌幅，类办公物业在需求承压下跌幅于平均平。以价换量的策略在中关村软件园、东升和电城等区位和硬件先天条件有优势的市场取得定成效，吸引追求性价的科技企业迁以实现去化。 2025年第季度，北京物业投资市场活跃度仍略显温和，共录得9笔交易，累计交易总额929亿元，环、同分别下降48和147。 本季度买家活跃度显著，推动8笔办公物业交易落地，其中包括4笔标准办公楼和4笔商务园区项 。买家多为业务扩张中的企业，结合身资产配置策略和区域产业布局策略做出物业购置决策，业涉及教育、医药健康、体娱乐等多个领域。例如，以“互联教育”为特的国家开放学购景某智能科技产业定位的品质园区；两笔医药健康企业在产业集群效应推动下分别购置兴物医药基地的独栋办公。另外，某传媒企业以122亿元购奥体区域改造类办公项，该交易项由低效商超精细改造，多功能空间、平层、层、创新采光设计等优势契合型创意型企业对空间和品质的要求。从这些交易可，核区域的优质办公项在成熟的产业发展环境加持下亦会受到相关企业的 睐。 年第季度北京房地产市场回顾 程序 链接浏览下载完整报告