[光大证券]：建材、建筑及基建行业公募reits周报：公募reits市值首破2000亿 -尊龙凯时人生就博

周专题：公募reits市值首破2000亿 建材、建筑及基建公募reits周报（5月31日6月6日） 孙伟风，光大建筑建材首席分析师，执业证书编号：s0930516110003 吴钰洁，光大建筑建材分析师，执业证书编号：s0930523100001 2025年6月9日 证券研究报告 核心观点 周专题：公募reits市值首破2000亿元。随着新基发售及二级市场持续走高，6月5日公募reits总市值自上市以来首破2000亿元。截至6月6日，公募reits总市值较24年末上涨29，同日公募reits市值指数（全样本）收于11391，较24年末上涨19，处于78的历史分位数水平。可供分配收益率与长债的利差是使公募reits市场持续上扬的重要原因，在市场欠配突出的背景下，随着个别业态基本面超预期修复，以及定价新基上市、分红及扩募等新交易要素， 使利差呈收窄态势。25年以来常态化发行持续推进，年初至今已上市8只产品，发行规模共计134亿元。当前尚有多只产品在审核过程中，近期北京及上海等地陆续发布了公募reits项目储备通知，公募reits市场规模将有望稳步提升。 本周热点：三峡水运新通道项目开始招标，力争年内开工建设。25年5月30日，国家发改委公告三峡水运新通道项目可行性研究报告已获批复，6月3日，中国三峡电子采购平台发布《三峡水运新通道项目勘察设计招标公告》，其中提及三峡水运新通道项目包含三峡枢纽新通道工程和葛洲坝航运扩能工程两部分，可研阶段项目静态总投资约766亿元、总工期100个月（不含筹建期12个月）。三峡水运新通道项目勘察设计已由项目审批机关批准，项目资金来源已落实。交通运输部综合规划司副司长金敬东曾在4月例行新闻发布会上透露，三峡水运新通道等项目前期工作正在加 快推进，力争年内开工建设。三峡水运新通道项目的推进有望补充交运领域建设订单，可关注中国交建等。 投资建议：当前我们建议关注鸿路钢构（外贸环境修复，下游需求预期转好，智能化改造提升产量及盈利能力）、中国巨石（玻纤出口规模较大）、濮耐股份（耐材出海，活性氧化镁新品国产替代）、海南华铁（算力合同落地，国资入主赋能）、北新建材（地产链修复及多元化业务发展）、中国化学（现金流较佳，化工品涨价）、中国建筑（地产链修复，化债推进）、上海港湾（旗下卫星电池业务，有望快速增长）、中材科技（lowdk电子布涨价）、科达制 造（非洲建材快速发展，碳酸锂价格影响边际减弱）。 风险提示：基建投资不及预期；房地产需求恢复不及预期；原燃料价格上涨；相关测算不准确的风险。 1 请务必参阅正文之后的重要声明 目录 1、周专题：公募reits市值首破2000亿 2、主要覆盖公司盈利预测与估值 3、周行情回顾 4、总量数据跟踪 5、高频数据跟踪 6、风险提示 请务必参阅正文之后的重要声明2 25年6月5日，公募reits市场总市值达到20199亿元，自21年6月21日上市以来首次突破2000亿元。随着二级市场价格的上扬及新产品的发售，公募reits市场总市值呈稳步提升态势，截至25年6月6日，公募reits市场总市值较24年末上涨29，其中25年以前上市产品市值整体上涨17，由于一二级价差的存在，25年后上市的新产品市值整体上涨43。 25年6月6日，公募reits市值指数（全样本）收于11391，较24年末上涨19，处于78的历史分位数水平。“资产荒”背景下，年内指数呈持续上扬态势，市场主要定价基本面变化、新基上市、扩募、分红、政策及流动性变化等因素。3次小幅调整出现在2月中上旬（长债收益率上升使保租 房等板块回调），4月初（特朗普签署两项行政令，正式确立了“对等关税”政策框架，仓储及工业厂房板块回调），4月中下旬（一季报发布后产业园及能源等经营表现偏弱的产品回调）。 图1：公募reits市值首次突破2000亿元 请务必参阅正文之后的重要声明 资料来源：wind，光大证券研究所预测，注：时间区间为210621250606 图2：公募reits市值指数持续上扬 市值指数十年期国债收益率（右轴） 120 200 115 190 110 180 105 170 100 95 160 90 250102 250202250302250402250502 150 250602 150 140 130 120 110 100 90 80 70 210621211221220621221221230621231221240621241221 3 资料来源：wind，光大证券研究所预测，注：时间区间为210621250606，市值指数采用加总已上市产品当日市值构建，若有新产品上市则重新定基，基准指数为100。 可供分配收益率与长债的利差是使公募reits市场持续上扬的重要原因，公募reits具备高分红的属性，严审核把关项目质量，上市以来大部分资产运营基本面强于行业平均水平，公募reits正逐步成为股票及债券外重要的资产配置工具。 25年以来，在市场欠配突出的背景下，随着个别业态基本面超预期修复，以及定价新基上市、分红及扩募等新交易要素，使公募reits市场可供分配收益率与长债的利差呈收窄态势。截至25年6月6日，公募reits市场整体加权平均可供分配收益率约为582，与当日十年期国债收益率有415pcts的差值；上市以来，利差区间在119600pcts，平均利差为372pcts。在公募reits历史上涨高点（22年2月下旬），产权类reits的加权平均可供分配收益率与十年期国债收益率最为接近。 图3：公募reits加权可供分配收益率图4：公募reits与十年期国债收益率利差 12 10 8 6 4 2 0 整体加权产权类经营权类十年期国债收益率 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 整体加权利差产权类利差经营权类利差 资料来源：wind，光大证券研究所预测，注：时间区间为210621250606，各板块采用当日市值加权计算 资料来源：wind，光大证券研究所预测，注：时间区间为210621250606，各板块利差以各板块加权平均可供分配收益率减去当日的十年期国债收益率计算 市场呈现一定的轮动上涨态势。24年末以来，公募reits市场呈现一定的业态轮动上涨态势，24年末宽松预期推动长债收益率下行，保租房板块率先上扬，1月下旬及2月上旬，明显一二级价差下，消费新基及市政新基的上涨明显拉涨对应板块指数。4月下旬一季报发布后，经营基本面表现较强的消费reit板块仍呈上扬态势，基本面偏弱的产业园、能源、生态环保及市政水利板块则出现回调。5月末6月初，由于4月高速公路月度数据整体呈修复态势，高速板块有所上行。 截至25年6月6日，七大业态指数中，消费及保租房reit指数较高，分别为15082及15077（指数基准为100），生态环保及市政水利、能源reit位居三、四，分别为13067及12206，仓储物流reit、产业园reit及交通reit指数为1096710300及9484，相对较低。 图5：公募reits各业态指数 产业园区reit指数仓储物流reit指数保租房reit指数消费reit指数生态环保及市政水利reit指数交通基础设施reit指数能源reit指数 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 241202241217250101250116250131250215250302250317250401250416250501250516250531 请务必参阅正文之后的重要声明5 资料来源：wind，光大证券研究所预测，注：时间区间为241291250606，各业态市值指数构建方式与前述市值指数构建方式一致 分类别看，截至25年6月6日，产权类公募reits及经营权类公募reits市值规模分别为1054亿元及966亿元，市值规模占比为522及478。 各业态来说，截至25年6月6日，交通、消费及产业园区reit市值规模居前，分别为652、322及308亿元，占比32，16及15。消费及保租房reit二级市场表现较强，市值占比分别较发行规模占比高4pcts及2pcts。 表1：公募reits产权类及经营权类市值规模及发行规模 资料来源：wind，光大证券研究所，截至202566 图6：公募reits各业态市值规模及占比（单位：亿元，）图7：公募reits各业态发行规模及占比（单位：亿元，） 产业园区30815 保障性租赁住房1839 仓储物流24212 产业园区 29917 保障性租赁住 房1217仓储物流 22112 消费基础设施32216 消费基础设施21312 生态环保及市政水利83 4 能源基础设施23112 交通基础设施65232 生态环保及市政水利64 4 能源基础设施18910 交通基础设施68838 资料来源：wind，光大证券研究所，截至202566 资料来源：wind，光大证券研究所，截至202566 发行角度来说，截至25年6月6日，公募reits市场共上市66只产品，发行规模达179458亿元，其中含扩募5065亿元。24年为发行大年；24年7月26日国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金reits项目常态化发行的通知》后，发审速度明显加快，全年共上市29只产 品，发行规模达655亿元。25年以来常态化发行持续推进，年初至今已上市8只产品，发行规模共计134亿元。 当前尚有多只产品在审核过程中，近期北京及上海等地陆续发布了公募reits项目储备通知，公募reits市场规模将有望稳步提升。 图8：公募reits各年度上市只数（单位：只） 资料来源：wind，光大证券研究所，截至202566 图9：公募reits各年度上市规模（单位：亿元） 资料来源：wind，光大证券研究所，截至202566 目录 1、周专题：公募reits市值首破2000亿 2、主要覆盖公司盈利预测与估值 3、周行情回顾 4、总量数据跟踪 5、高频数据跟踪 6、风险提示 2、主要覆盖公司盈利预测与估值 表2：主要覆盖公司盈利预测、估值与评级 证券 公司 收盘价 eps元 pex pbx 投资评级 代码 名称 （元） 2024 2025 （e） 2026 （e） 2027 （e） 2024 2025 （e） 2026 （e） 2027 （e） 2024 2025 （e） 2026 （e） 2027 （e） 本次 变动 603300sh 海南华铁 1030 031 043 060 077 33 24 17 13 33 30 25 22 买入 维持 002225sz 濮耐股份 494 013 034 055 076 38 15 9 7 15 13 12 11 增持 维持 600176sh 中国巨石 1136 061 084 109 129 19 14 10 9 15 14 13 12 买入 维持 600585sh 海螺水泥 2292 145 192 209 221 16 12 11 10 06 06 06 06 买入 维持 600801sh 华新水泥 1257 116 139 160 167 11 9 8 8 09 08 08 07 买入 维持 601636sh 旗滨集团 522 014 037 030 040 37 14 17 13 11 10 10 09 买入 维持 600529sh 山东药玻 2163 142 156 171 189 15 14 13 11 18 16 15 13 买入 维持 002271sz 东方雨虹 1108 004 067 098 126 277 17 11 9 11 13 12 11 买入 维持 300715sz 凯伦股份 995 14 023 029 042 na 43 34 24 21 20 19 18 增持 维持 002372sz 伟星新材 1112 060 066 070 07